Congé du propriétaire et préavis du locataire : délais et règles

Les délais en un coup d'œil

Les trois motifs possibles

• Vendre le logement libre de locataire. En location vide, le congé vaut offre de vente au locataire, qui est prioritaire pour acheter : l'offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Si le propriétaire décide ensuite de vendre moins cher ou à de meilleures conditions, le locataire doit en être informé. En location meublée, le locataire n'a pas ce droit de priorité.
• Reprendre le logement pour y habiter, ou y loger un proche, à titre de résidence principale. Le proche ne peut être que le conjoint, le partenaire de Pacs enregistré à la date du congé, le concubin depuis au moins un an, ou un ascendant ou descendant du propriétaire ou de son conjoint, partenaire ou concubin. Le propriétaire doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.
• Un motif légitime et sérieux, notamment un manquement du locataire à ses obligations : retards de paiement répétés, troubles de voisinage, absence d'assurance. La loi ne définit pas ce motif avec précision : en cas de contestation, c'est au propriétaire d'en apporter la preuve devant le juge.

Le délai et la date d'effet

Le congé du propriétaire ne prend effet qu'à l'échéance du bail. Pour être valable, il doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant cette date en location vide, et au moins 3 mois avant en location meublée. Un congé reçu en retard n'est pas valable.

Exemple : pour un bail qui arrive à échéance le 20 septembre, le locataire doit avoir reçu le congé au plus tard le 20 mars en location vide, et le 20 juin en location meublée. Un congé reçu plus tôt reste valable, mais il prend effet à la même date, le 20 septembre.

Le délai court à partir du jour où le locataire reçoit réellement la lettre recommandée : si elle revient au propriétaire parce que le locataire ne l'a pas retirée, le délai ne commence pas. Mieux vaut donc l'envoyer en avance, pour garder le temps de recourir à un commissaire de justice. Pendant ce préavis, le locataire peut partir avant la fin : il ne paie alors le loyer que pour le temps où il a occupé le logement.

En location vide, le propriétaire qui achète un logement déjà loué ne peut pas toujours donner congé à la première échéance : pour vendre, il faut que celle-ci intervienne plus de 3 ans après l'achat, sinon le congé vise l'échéance suivante ; pour reprendre, le congé ne prend effet que 2 ans au moins après l'achat.

La forme du congé

• Le mode d'envoi : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple courriel n'est pas valable ; une lettre recommandée électronique l'est, si le locataire a d'abord accepté ce mode d'envoi.
• Les destinataires : tous les signataires du bail, et les deux époux si le propriétaire a été informé du mariage, même si un seul a signé.
• Les mentions obligatoires : le motif du congé ; pour une reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire et son lien avec le propriétaire ; pour une vente, le prix, les conditions de la vente et la description du logement, ainsi que le texte de la loi sur l'offre de vente au locataire.
• La notice d'information : en location vide, un congé pour vendre ou pour reprendre doit être accompagné de la notice officielle sur les obligations du bailleur et les recours du locataire.

Les locataires protégés

Le propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, ni à un locataire qui héberge une personne de plus de 65 ans lorsque les ressources du foyer sont sous ce plafond, sauf à lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité. Cette protection ne joue pas si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont sous le plafond. Les âges s'apprécient à la date d'échéance du bail, les ressources à la date du congé. En location vide, la même protection vaut pour un locataire qui perçoit l'allocation journalière de présence parentale et dont les ressources sont sous le plafond.

Les sanctions d'un congé frauduleux

Le juge peut vérifier la réalité du motif et annuler le congé. Un congé pour vendre ou pour reprendre donné frauduleusement, par exemple avec un prix volontairement trop élevé ou une reprise qui n'a pas lieu, est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une société, et le locataire peut demander réparation de son préjudice.

Le préavis du locataire

Le locataire peut quitter le logement à tout moment, en donnant congé par les mêmes moyens que le propriétaire. Le délai court à partir de la réception de sa lettre.

• En location meublée : 1 mois, sans motif à donner.
• En location vide : 3 mois en règle générale, réduits à 1 mois si le logement est en zone tendue, en cas de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi après une perte d'emploi, si son état de santé justifie un déménagement, pour un bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, pour une victime de violences au sein du couple, ou en cas d'attribution d'un logement social. Le locataire doit indiquer le motif dans sa lettre et le justifier ; à défaut, le préavis reste de 3 mois.

Le locataire doit le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis, même s'il part avant, sauf si un nouveau locataire occupe le logement plus tôt avec l'accord du propriétaire. Une fois son congé donné, il ne peut plus revenir dessus sans l'accord du propriétaire.