Loyer impayé : que faire, étape par étape
Un loyer n'est pas arrivé : relance, mise en demeure, garant, commandement de payer, puis juge. Voici les étapes dans l'ordre, avec les délais à respecter et ce qu'il ne faut jamais faire.
Mis à jour le
1. Relancer le locataire à l'amiable
Commencez par un simple rappel : un oubli ou une difficulté passagère se règle souvent à ce stade. Un échéancier écrit, accepté par les deux parties, vaut mieux qu'une procédure. Si le locataire paie une partie seulement, remettez-lui un reçu, et non une quittance.
2. Mettre en demeure
Sans effet, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez aussi faire appel à un conciliateur de justice, gratuitement. Lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €, cette tentative de conciliation est obligatoire pour pouvoir ensuite demander au juge la résiliation du bail.
3. Faire jouer la garantie
Dès le premier loyer impayé, vous pouvez réclamer la somme à la caution prévue au bail, de préférence par lettre recommandée, ou à la garantie ou à l'assurance de loyers impayés que vous avez souscrite. Celles-ci imposent souvent de déclarer l'impayé dans un délai court, parfois 30 jours : vérifiez votre contrat.
4. Prévenir l'organisme qui verse l'aide au logement
Si le locataire perçoit une aide au logement, l'impayé doit être signalé à la Caf ou à la MSA lorsqu'il atteint deux fois le montant du loyer hors charges, déduction faite de l'aide si elle vous est versée directement. Ne pas le signaler expose à une amende de 8 010 €. Ces règles changent le 1er janvier 2027.
5. Faire délivrer un commandement de payer
Si le bail contient une clause résolutoire, obligatoire dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023, un commissaire de justice délivre au locataire un commandement de payer. Le locataire a alors 6 semaines pour régler sa dette. Si le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les 15 jours ; à défaut, elle ne peut pas être tenue aux pénalités ni aux intérêts de retard. Si l'impayé dure depuis 2 mois sans interruption, ou si la dette atteint deux fois le loyer hors charges, le commissaire de justice signale aussi le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex).
6. Saisir le juge
Sans paiement ni accord au bout de 6 semaines, vous saisissez le juge des contentieux de la protection : un commissaire de justice assigne le locataire et notifie l'assignation au préfet. L'audience a lieu au moins 6 semaines plus tard. Le juge peut accorder au locataire un échéancier allant jusqu'à 3 ans s'il a repris le paiement intégral du loyer courant ; s'il ne le respecte pas, le bail est résilié. Sinon, le juge peut prononcer la résiliation du bail et l'expulsion.
7. L'expulsion
Après le jugement, un commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux : le locataire a généralement 2 mois pour partir, et le juge de l'exécution peut accorder un délai supplémentaire, d'un mois à un an. Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion, jamais pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Expulser soi-même un locataire est puni de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende.
Le délai pour réclamer
Le propriétaire peut réclamer des loyers et des charges impayés pendant 3 ans, y compris après le départ du locataire.
Modèles utiles, gratuits : Rappel de loyers impayés · Mise en demeure de payer · Mise en demeure de la caution · Courrier au commissaire de justice pour le commandement de payer.
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À l'amiable
- RelancerRappel simple, échéancier si besoinDès le premier retard
- Sans effet
- Mettre en demeureLettre recommandée ; conciliation obligatoire si la dette est de 5 000 € ou moinsAucun délai légal à attendre
En parallèle :
- Faire jouer la garantieCaution, garantie ou assurance de loyers impayésDès le premier impayé ; déclaration parfois sous 30 jours, selon le contrat
- Prévenir la Caf ou la MSASi le locataire perçoit une aide au logementQuand l'impayé atteint deux fois le loyer hors charges
Si rien n'est réglé
Avec un commissaire de justice, puis le juge
- Commandement de payerDélivré par un commissaire de justiceSignifié à la caution dans les 15 jours
- 6 semaines pour payer
- Saisir le jugeÉchéancier possible jusqu'à 3 ansAudience au moins 6 semaines après l'assignation
- Après le jugement
- ExpulsionPar un commissaire de justice uniquement ; délai supplémentaire possible d'un mois à un an2 mois pour partir ; jamais du 1er novembre au 31 mars
Pour réclamer les sommes dues : 3 ans.
Questions fréquentes
Combien de temps le locataire a-t-il après le commandement de payer ?
6 semaines pour régler sa dette. Passé ce délai, sans paiement ni accord, le propriétaire peut saisir le juge.
Peut-on expulser un locataire en hiver ?
Non, sauf exceptions : la trêve hivernale interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars. La procédure peut continuer, mais l'expulsion elle-même attend la fin de la trêve.
Le locataire paie une partie du loyer : faut-il lui donner une quittance ?
Non. La quittance atteste d'un paiement complet. Pour un paiement partiel, remettez un reçu indiquant la somme versée.
Où trouver de l'aide ?
Le service gratuit SOS Loyers impayés renseigne les propriétaires comme les locataires au 0 805 160 075, du lundi au vendredi.
Sources : Service-Public.fr, « Loyers impayés et expulsion du locataire » ; Service-Public.fr, délai de prescription d'une dette de loyer ou de charges ; article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Règles vérifiées le 13 octobre 2026. Ce guide donne une information générale et ne remplace pas un conseil juridique.
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