Restitution du dépôt de garantie : délais, retenues et pénalités
À la fin du bail, le propriétaire rend le dépôt de garantie dans un délai d'un ou deux mois, en retenant seulement les sommes dues et justifiées. Voici les montants, les délais, ce qu'on peut retenir, et ce que coûte un retard.
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Le montant maximum
- Logement vide : un mois de loyer hors charges.
- Logement meublé : deux mois de loyer hors charges.
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Ces plafonds valent lorsque le loyer est payé d'avance chaque mois ou tous les deux mois. Si le loyer est payé d'avance par trimestre, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Le délai de restitution
- Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
- deux mois dans le cas contraire.
Le délai court à partir du jour où le locataire rend les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Exemple : clés rendues le 15 mars, état des lieux conforme, le dépôt doit être restitué au plus tard le 15 avril.
Ce que le propriétaire peut retenir
Le propriétaire peut déduire du dépôt les sommes que le locataire lui doit encore : loyers ou charges impayés, réparations locatives non faites, dégradations constatées. Chaque retenue doit être justifiée : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis. Le locataire peut contester une retenue. L'usure normale due au temps, la vétusté, n'est pas une dégradation : une grille de vétusté jointe au bail aide à la mesurer.
Le cas de la copropriété
Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut garder une provision, au plus 20 % du dépôt de garantie, en attendant l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Il régularise les charges et rend le solde dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.
La pénalité de retard
En cas de retard, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration ne s'applique pas si le locataire n'a pas indiqué sa nouvelle adresse en rendant les clés.
Majoration = 10 % du loyer mensuel hors charges × nombre de mois de retard commencés
Exemple : pour un loyer de 700 € hors charges, un dépôt rendu avec un mois et quelques jours de retard est majoré de 2 × 70 €, soit 140 €.
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Questions fréquentes
Le locataire peut-il payer son dernier loyer avec le dépôt de garantie ?
Non. Le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du bail : il lui est interdit de déduire le dépôt de garantie de son dernier loyer.
À partir de quand court le délai de restitution ?
À partir de la remise des clés au propriétaire, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et non à partir de la date de fin du bail.
Peut-on augmenter le dépôt de garantie en cours de bail ?
Non. Son montant est fixé au bail et ne peut pas dépasser le plafond légal : un mois de loyer hors charges en location vide, deux en location meublée.
Que se passe-t-il si le propriétaire rend le dépôt en retard ?
La somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse.
Sources : Service-Public.fr, « Dépôt de garantie dans un bail d'habitation » ; Service-Public.fr, paiement du dernier loyer avec le dépôt de garantie ; articles 22 et 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Règles vérifiées le 13 octobre 2026. Ce guide donne une information générale et ne remplace pas un conseil juridique.
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