Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?

Le micro-foncier : un abattement de 30 %

Si l'ensemble des revenus fonciers bruts de votre foyer ne dépasse pas 15 000 € sur l'année, vous relevez automatiquement du micro-foncier. Vous déclarez le montant brut de vos loyers, hors provisions pour charges, et l'administration applique elle-même un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes vos charges. Aucune charge réelle n'est déduite, et aucun déficit n'est possible.

Le régime réel : les charges réellement payées

Au réel, vous remplissez la déclaration n° 2044 et vous déduisez de vos loyers les charges que vous avez payées, par exemple :

• les frais de réparation et d'entretien, et les travaux d'amélioration ;
• les provisions pour charges de copropriété ;
• les frais de gestion et les primes d'assurance ;
• les intérêts d'emprunt ;
• la taxe foncière.

Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, le réel s'applique d'office. En dessous, il faut le choisir : ce choix est irrévocable pendant 3 ans et vaut pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer.

À partir de quand le réel est-il plus intéressant ?

Au micro-foncier, la base imposable vaut 70 % des loyers. Au réel, elle vaut les loyers moins les charges. Le réel devient donc plus intéressant dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers.

Le réel est plus avantageux si : charges déductibles > 30 % des loyers

Dans le premier exemple, la taxe foncière, l'assurance, les charges de copropriété non récupérables et 600 € d'intérêts d'emprunt représentent 25 % des loyers : le micro-foncier l'emporte. Dans le second, avec 2 400 € d'intérêts, les charges atteignent près de 44 % des loyers : le réel fait baisser la base imposable de 1 320 €. L'impôt se calcule ensuite sur cette base, à votre taux d'imposition, plus les prélèvements sociaux.

Le déficit foncier

Au réel, si vos charges dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier. Les loyers servent d'abord à compenser les intérêts d'emprunt. La part du déficit due aux autres charges s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus, et la part due aux intérêts, se reportent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple : 9 600 € de loyers, 2 400 € d'intérêts d'emprunt, 12 000 € de travaux et 1 800 € d'autres charges. Le déficit est de 6 600 €. Les loyers couvrent les intérêts : tout le déficit vient des autres charges, et les 6 600 € s'imputent sur le revenu global.

Pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, cette limite peut être portée jusqu'à 21 400 €, pour des travaux dont le devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 et payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Dans tous les cas, si le logement cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent l'année de l'imputation, la déduction est remise en cause.

Et en location meublée ?

Les loyers d'une location meublée relèvent d'un autre régime, celui des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC applique un abattement de 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes pour 2025 et 83 600 € pour 2026 en location meublée de longue durée. Au réel, en plus des charges, on amortit le logement et les meubles : c'est l'objet du guide Amortissement en LMNP.