Amortissement en LMNP : comment ça marche
En location meublée non professionnelle (LMNP), le régime réel permet de déduire chaque année une partie du prix du logement et des meubles : c'est l'amortissement. Voici ce qui s'amortit, comment le calculer, ses limites, et ce qu'il change à la revente.
Mis à jour le
Seulement au régime réel
Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % remplace toutes les charges : il n'y a pas d'amortissement. Au régime réel, vous déduisez les charges réellement payées et vous amortissez le prix d'achat du logement et des meubles.
Le micro-BIC s'applique en location meublée de longue durée jusqu'à 77 700 € de recettes pour 2025 et 83 600 € pour 2026. En dessous de ce plafond, le réel se choisit avant la date limite de déclaration des revenus de l'année précédente, et le choix est reconduit chaque année tant que vous n'y renoncez pas.
Ce qui s'amortit
- Le logement, hors terrain. Le terrain ne s'use pas et ne s'amortit pas : il faut séparer, dans le prix d'achat, la valeur du terrain et celle de la construction.
- La construction, sur sa durée normale d'utilisation. En pratique, on la découpe souvent en composants (gros œuvre, toiture, façade, installations, agencements), chacun amorti sur sa propre durée.
- Les meubles, sur leur propre durée d'utilisation.
Un exemple chiffré
Un appartement meublé acheté 200 000 €, dont 15 % de terrain : la construction vaut 170 000 €. Avec le découpage ci-dessous, qui n'est qu'un exemple (les parts et les durées sont à adapter à chaque bien), et 8 000 € de meubles amortis sur 8 ans, l'amortissement de la première année est de 7 092 €.
| Élément | Part | Valeur | Durée | Par an |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 50 % | 85 000 € | 50 ans | 1 700 € |
| Toiture | 10 % | 17 000 € | 25 ans | 680 € |
| Façade et menuiseries | 15 % | 25 500 € | 25 ans | 1 020 € |
| Installations techniques | 15 % | 25 500 € | 20 ans | 1 275 € |
| Agencements intérieurs | 10 % | 17 000 € | 12 ans | 1 417 € |
| Meubles | 8 000 € | 8 ans | 1 000 € | |
| Total | 7 092 € |
Avec 12 000 € de loyers, charges comprises, et 3 000 € de charges déductibles, le résultat avant amortissement est de 9 000 €. Après 7 092 € d'amortissement, la base imposable tombe à 1 908 €, contre 6 000 € au micro-BIC. Montants arrondis à l'euro.
Faites-vous accompagner. Le régime réel suppose une comptabilité et des choix techniques : la part du terrain, le découpage en composants, les durées d'amortissement. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable, qui pourra établir votre plan d'amortissement et vos déclarations.
La limite : l'amortissement ne crée pas de déficit
L'amortissement ne se déduit que dans la limite des loyers diminués des autres charges : il ne crée jamais de déficit. La part non déduite n'est pas perdue, elle se reporte sur les années suivantes, dans la même limite.
Exemple : avec 7 500 € de charges au lieu de 3 000 €, le résultat avant amortissement n'est plus que de 4 500 €. Ces 4 500 € d'amortissement sont déduits, la base imposable est nulle, et 2 592 € sont reportés.
Si ce sont les charges elles-mêmes qui dépassent les recettes, le déficit s'impute sur vos revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes, et non sur votre revenu global.
À la revente : les amortissements comptent
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits diminuent le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value imposable à la revente. Exemple : pour un logement acheté 200 000 €, sur lequel 30 000 € d'amortissements ont été déduits, le prix d'achat retenu passe à 170 000 €, avant les autres corrections prévues pour le calcul de la plus-value. Les logements situés dans certaines résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, et dans certains établissements médico-sociaux, ne sont pas concernés.
Modèles utiles, gratuits : Inventaire et état détaillé du mobilier · Bail meublé.
Dans Assetimmo, la page LMNP calcule le plan d'amortissement de chaque bien meublé, le report des amortissements non déduits et leur effet à la revente, avec la formule Patrimoine. Voir la fonctionnalité
Questions fréquentes
Peut-on amortir au micro-BIC ?
Non. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % remplace toutes les charges. L'amortissement n'existe qu'au régime réel.
Le terrain s'amortit-il ?
Non. Le terrain ne s'use pas : seuls la construction et les meubles s'amortissent. Il faut donc séparer la valeur du terrain dans le prix d'achat.
Que devient un amortissement qui n'a pas pu être déduit ?
Il se reporte sur les années suivantes et se déduit dès que le résultat le permet, dans la même limite : les loyers diminués des autres charges.
Les amortissements augmentent-ils l'impôt à la revente ?
Ils peuvent l'augmenter : depuis la loi de finances pour 2025, ils diminuent le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value, sauf pour certaines résidences pour étudiants ou personnes âgées et certains établissements médico-sociaux.
Sources : Service-Public.fr, « Revenus d'une location meublée » ; Légifrance, article 39 C du code général des impôts ; Légifrance, article 150 VB du code général des impôts ; BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-10, amortissement des biens donnés en location. Règles vérifiées le 14 octobre 2026. Ce guide donne une information générale et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal.
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