Déclaration 2044 : la remplir ligne par ligne

Qui doit remplir la déclaration 2044 ?

• Les foyers dont les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € sur l'année : le régime réel s'applique d'office.
• Les foyers sous ce seuil qui choisissent le régime réel. Le simple dépôt de la 2044 vaut option, irrévocable pendant 3 ans.

Au micro-foncier, il n'y a pas de 2044 : le montant brut des loyers se déclare directement case 4BE de la déclaration n° 2042, et l'abattement de 30 % est appliqué automatiquement. Le guide Micro-foncier ou régime réel aide à choisir. Certains régimes particuliers, comme les monuments historiques ou les logements en nue-propriété, relèvent de la 2044 spéciale. Si vous ne percevez des revenus fonciers que par des parts de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés, vous n'avez pas à remplir de 2044 : la notice indique comment les déclarer sur la 2042.

En ligne, le détail du calcul se saisit dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr. Sur papier, la 2044 est jointe à la déclaration n° 2042. Le formulaire a une colonne par immeuble : remplissez-en une par logement loué, puis additionnez.

Les recettes : lignes 211 à 215

• Ligne 211, loyers bruts encaissés : les loyers reçus dans l'année, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent, arriérés et loyers payés d'avance compris. Les charges locatives que le locataire vous rembourse ne sont pas des recettes.
• Ligne 212 : les dépenses qui vous incombent mais que le bail met à la charge du locataire, comme la taxe foncière.
• Ligne 213, recettes diverses : par exemple les sommes versées par une garantie de loyers impayés, les subventions de l'Anah ou les indemnités d'assurance qui financent des travaux. Le dépôt de garantie devient aussi une recette quand vous le gardez pour couvrir des loyers impayés ou une remise en état.
• Ligne 215 : le total des recettes.

Les frais et charges : lignes 221 à 240

Seules comptent les dépenses payées dans l'année, pour un logement loué. Gardez les factures et les décomptes du syndic : l'administration peut les demander.

• Ligne 221, frais d'administration et de gestion : honoraires d'une agence ou d'un administrateur de biens, rémunération d'un gardien.
• Ligne 222, autres frais de gestion : un forfait de 20 € par local loué, qui remplace les frais de correspondance, de déplacement ou de téléphone. On ne peut pas déduire plus, même avec des justificatifs.
• Ligne 223, primes d'assurance : assurance propriétaire non occupant, assurance contre les loyers impayés.
• Ligne 224, réparation, entretien et amélioration : les travaux, sauf ceux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Le détail des travaux se donne à la rubrique 400.
• Ligne 225 : les charges récupérables que vous avez payées pour le locataire et qu'il ne vous a pas remboursées au 31 décembre de l'année de son départ, ou celles d'une période sans locataire.
• Ligne 226 : une indemnité d'éviction ou des frais de relogement du locataire, dans certains cas seulement.
• Ligne 227, taxe foncière : sans la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis mais se récupère sur le locataire.
• Ligne 229, provisions pour charges de copropriété : le total des provisions versées au syndic dans l'année.
• Ligne 230, régularisation : l'année suivante, une fois les comptes de la copropriété approuvés, vous réintégrez la part des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges non déductibles ou récupérables sur le locataire, et l'éventuel trop-versé. Si les provisions étaient insuffisantes, le complément se déduit ligne 229.

Ligne 240 = total des lignes 221 à 229 − ligne 230

Les intérêts d'emprunt : ligne 250

Les intérêts payés dans l'année pour un emprunt qui a servi à acheter, réparer ou améliorer le logement loué, et les frais de cet emprunt : frais de dossier, de garantie, assurance emprunteur. L'organisme prêteur et le montant des intérêts se précisent à la rubrique 410.

Le résultat et le report sur la 2042

Le résultat, ligne 420, vaut les recettes moins les frais et charges et les intérêts. S'il est positif, c'est un bénéfice : reportez-le case 4BA de la déclaration n° 2042.

S'il est négatif, c'est un déficit foncier, qui se répartit entre trois cases :

• case 4BC : la part due aux charges autres que les intérêts d'emprunt, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ;
• case 4BB : le reste, c'est-à-dire la part au-delà de cette limite et la part due aux intérêts, qui se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ;
• case 4BD : les déficits des années précédentes qui n'ont pas encore été imputés, en commençant par les plus anciens.

La répartition et la limite de 10 700 €, qui peut être relevée pour certains travaux de rénovation énergétique, sont détaillées dans le guide Micro-foncier ou régime réel.

Un exemple complet

Un appartement loué vide 800 € par mois hors charges, toute l'année, avec un emprunt en cours. L'année précédente, 1 200 € de provisions de copropriété ont été déduits ; les comptes approuvés font apparaître 200 € de dépenses non déductibles, 180 € de charges récupérables sur le locataire et un trop-versé de 20 € : 400 € sont à réintégrer ligne 230.

Le bénéfice foncier de 4 650 € s'ajoute aux autres revenus du foyer. Au micro-foncier, la base aurait été de 6 720 €, soit 70 % des loyers : ici, le régime réel est le plus favorable.

Les numéros de ligne sont ceux du formulaire publié en 2026 pour les revenus de 2025. Vérifiez-les sur le formulaire de l'année de votre déclaration.